Upadłość konsumencka a mieszkanie — czy stracę dom lub mieszkanie?

„Czy stracę mieszkanie?” — to pierwsze pytanie, jakie słyszę od klientów rozważających upadłość konsumencką, i jednocześnie najczęstszy powód odkładania wniosku o rok czy dwa, w trakcie których odsetki i koszty egzekucji rosną. Uczciwa odpowiedź brzmi: jeżeli jesteś właścicielem mieszkania lub domu, syndyk co do zasady je sprzeda. Ale to dopiero połowa odpowiedzi. Ustawa przewiduje wypłatę części ceny na wynajem innego lokalu, nie każde prawo do mieszkania wchodzi do masy upadłości, a w określonych sytuacjach nieruchomość można zachować — pod warunkiem, że wybierze się właściwą procedurę zanim syndyk rozpocznie likwidację. Skala zjawiska jest duża: w 2025 r. sądy ogłosiły 21 266 upadłości konsumenckich, a w samym I kwartale 2026 r. — 5903, o blisko jedną czwartą więcej niż rok wcześniej. Dla znacznej części tych osób pytanie o mieszkanie jest pytaniem najważniejszym.

Poniżej wyjaśniam — według stanu prawnego na lipiec 2026 r. (ustawa z dnia 28 lutego 2003 r. — Prawo upadłościowe, t.j. Dz.U. z 2026 r. poz. 913) — co dokładnie dzieje się z mieszkaniem po ogłoszeniu upadłości konsumenckiej, ile wynosi kwota wydzielana z ceny sprzedaży na wynajem, jak wygląda sytuacja przy kredycie hipotecznym i przy mieszkaniu należącym do majątku wspólnego małżonków oraz jakie działania przed złożeniem wniosku niszczą szansę na oddłużenie. Jedna uwaga na początek: wiele poradników wciąż powołuje się na art. 491¹³ Prawa upadłościowego — ten przepis został uchylony, a kwotę na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych reguluje dziś art. 342a. Podstawa prawna ma tu znaczenie praktyczne, bo zmieniły się zarówno tryb, jak i moment składania wniosku o jej wydzielenie.

Czy upadłość konsumencka zawsze oznacza utratę mieszkania?

Punktem wyjścia jest art. 62 Prawa upadłościowego: w skład masy upadłości wchodzi cały majątek należący do upadłego w dniu ogłoszenia upadłości oraz nabyty w toku postępowania, z wyjątkami wskazanymi w art. 63–67a. Wśród tych wyjątków nie ma mieszkania — ustawodawca nie przewidział niczego w rodzaju „nietykalnego lokalu rodzinnego”. Jeżeli więc jesteś właścicielem lokalu, domu jednorodzinnego, udziału we współwłasności albo spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, składnik ten wchodzi do masy i syndyk ma ustawowy obowiązek go zlikwidować, niezależnie od tego, czy w lokalu mieszkasz z rodziną i czy kredyt spłacasz terminowo.

Co masy upadłości nie obejmuje? Przede wszystkim mienie wyłączone spod egzekucji według Kodeksu postępowania cywilnego (art. 63 ust. 1 pkt 1) — a więc przedmioty urządzenia domowego, pościel, bielizna, ubranie, narzędzia potrzebne do pracy zarobkowej (art. 829 k.p.c.) — oraz część dochodu chroniona ustawowo. Łącznie z dochodami wolnymi od zajęcia upadłemu pozostaje co najmniej 150% kryterium dochodowego z ustawy o pomocy społecznej, czyli w 2026 r. 1515 zł miesięcznie dla osoby samotnie gospodarującej albo 1234,50 zł na każdą osobę w rodzinie łącznie z upadłym (art. 63 ust. 1a–1b); sędzia-komisarz może określić tę kwotę inaczej, uwzględniając stan zdrowia i potrzeby mieszkaniowe (ust. 1c). To z tych pieniędzy finansuje się czynsz w okresie postępowania. O pozostałych konsekwencjach ogłoszenia upadłości — zawieszeniu i umorzeniu egzekucji, rozdzielności majątkowej, obowiązkach wobec syndyka — piszemy szerzej w artykule o skutkach ogłoszenia upadłości osoby fizycznej.

Kluczowe rozróżnienie dotyczy jednak rodzaju prawa do lokalu. Do masy wchodzi to, co ma wartość zbywczą i podlega egzekucji — a nie każde prawo do mieszkania taką cechę ma:

Wniosek jest prosty: upadłość konsumencka nie odbiera dachu nad głową osobie, która mieszka w lokalu komunalnym, socjalnym, wynajmowanym albo zajmowanym na podstawie spółdzielczego prawa lokatorskiego — te prawa są niezbywalne, nie podlegają egzekucji (art. 831 § 1 pkt 3 Kodeksu postępowania cywilnego), a przez to nie wchodzą do masy. Dwa zastrzeżenia są tu jednak istotne. Po pierwsze, jeżeli prawo lokatorskie wygaśnie w toku postępowania — na przykład wskutek zaległości w opłatach — do masy wchodzi roszczenie wobec spółdzielni o wypłatę wartości lokalu, a jeżeli prawo zostanie przekształcone w odrębną własność, do masy wchodzi sam lokal (art. 62 obejmuje także majątek nabyty w toku postępowania). Po drugie, przy najmie syndyk może wypowiedzieć umowę zawartą przez upadłego jako najemcę — nawet wtedy, gdy sam upadły nie mógłby jej wypowiedzieć (art. 110 ust. 3), a za zgodą sądu także przed terminem, jeżeli trwanie umowy zwiększa koszty postępowania (ust. 4). W praktyce dotyczy to najmu obciążającego masę, a nie lokalu zaspokajającego podstawowe potrzeby mieszkaniowe upadłego, którego czynsz i tak pokrywany jest z dochodu wolnego od zajęcia. Realne ryzyko dotyczy więc właścicieli — i to o nich jest dalsza część tego artykułu.

Kwota na wynajem z ceny sprzedaży — jak działa art. 342a

Ustawodawca założył, że oddłużenie nie może kończyć się bezdomnością. Dlatego art. 342a Prawa upadłościowego przewiduje, że jeżeli upadły jest osobą fizyczną, w skład masy wchodzi lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, w którym upadły zamieszkuje, a zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych upadłego i osób pozostających na jego utrzymaniu jest konieczne, to z sumy uzyskanej ze sprzedaży wydziela się upadłemu kwotę odpowiadającą przeciętnemu czynszowi najmu lokalu mieszkalnego w tej samej lub sąsiedniej miejscowości za okres od dwunastu do dwudziestu czterech miesięcy.

W praktyce liczą się cztery rzeczy, o których najczęściej nie wiedzą osoby przygotowujące wniosek samodzielnie:

• Kwota nie jest przyznawana z urzędu — określa ją sędzia-komisarz na wniosek upadłego (art. 342a ust. 2). Brak wniosku oznacza brak wydzielenia, choćby przesłanki były oczywiste.
• Wysokość jest uznaniowa w granicach 12–24 miesięcy — sędzia-komisarz bierze pod uwagę potrzeby mieszkaniowe upadłego, w tym liczbę osób pozostających na jego utrzymaniu, zdolności zarobkowe upadłego, sumę uzyskaną ze sprzedaży lokalu oraz opinię syndyka. Na postanowienie przysługuje zażalenie, więc wysokość kwoty realnie da się kwestionować. W uproszczonym postępowaniu konsumenckim, w którym nie wyznacza się osobnego sędziego-komisarza, czynności te wykonuje jako sędzia-komisarz wyznaczony sędzia (art. 491⁵ ust. 3).
• Można wnosić o zaliczkę — jeżeli upadły opuścił już lokal, nieruchomość nie została jeszcze zbyta, a pozwalają na to fundusze masy, sędzia-komisarz może przyznać zaliczkę na poczet tej kwoty (ust. 3). To rozwiązanie dla sytuacji, w której trzeba zapłacić kaucję za wynajem, zanim wpłynie cena sprzedaży.
• Przepis dotyczy lokalu faktycznie zamieszkiwanego — nie obejmuje mieszkania kupionego pod wynajem ani domu, w którym upadły nie mieszka. Nie oznacza to jednak, że przeprowadzka do rodziny pozbawia upadłego prawa do kwoty na najem: Sąd Okręgowy w Bydgoszczy (postanowienie z 30 marca 2022 r., VIII Gz 26/22) uznał, że możliwość zamieszkania u brata czy syna nie jest równoznaczna z zaspokojeniem potrzeb mieszkaniowych.

Największy spór w praktyce dotyczy tego, jak wyliczyć „przeciętny czynsz najmu”. Najmocniejszym argumentem jest urzędowe źródło danych, o którym mało kto pamięta: zgodnie z art. 4a ustawy o ochronie praw lokatorów każda gmina ma obowiązek ogłaszać co roku, do końca pierwszego kwartału, w wojewódzkim dzienniku urzędowym zestawienie danych o czynszach najmu lokali nienależących do publicznego zasobu mieszkaniowego — w rozbiciu na lokalizację, wiek i stan budynku, powierzchnię i standard lokalu. Takie zestawienie, uzupełnione ofertami z rynku, jest znacznie lepszą podstawą wniosku niż samo powołanie się na „ceny w mieście”.

Ile to realnie jest? Wiosną 2026 r. średni czynsz ofertowy mieszkania o powierzchni 40–59 m² wynosił ok. 3900 zł w Warszawie, ok. 3100 zł w Gdańsku i Krakowie, ok. 2660 zł w Poznaniu i ok. 2330 zł w Łodzi. Przekłada się to na kwotę rzędu 47–94 tys. zł w Warszawie, 32–64 tys. zł w Poznaniu i 28–56 tys. zł w Łodzi — w zależności od tego, czy sąd przyzna 12, czy 24 miesiące. To pieniądze, które upadły otrzymuje do ręki na wynajem, a nie kolejna wierzytelność do spłaty.

Podstawą jest dziś art. 342a, a nie uchylony art. 491¹³ — różnica nie jest wyłącznie redakcyjna. Przepis znalazł się w części ogólnej ustawy, w przepisach o podziale funduszów masy, i stosuje się go również przy wykonywaniu planu spłaty (art. 491¹⁵ ust. 7 odsyła m.in. do art. 340–348). Wniosek składa się więc w toku postępowania, najpóźniej przed podziałem sumy uzyskanej ze sprzedaży — nie „przy okazji” wniosku o ogłoszenie upadłości.

Jak syndyk sprzedaje mieszkanie i kiedy trzeba się wyprowadzić?

W postępowaniu konsumenckim wyboru sposobu likwidacji dokonuje samodzielnie syndyk, kierując się zaspokojeniem wierzycieli w jak najwyższym stopniu przy uwzględnieniu kosztów likwidacji (art. 491^11a ust. 1). Nie ma tu obowiązkowej licytacji komorniczej ani zgody rady wierzycieli — syndyk może sprzedać lokal z wolnej ręki, w drodze przetargu lub aukcji. Procedura ma jednak wbudowane bezpieczniki:

1. Zawiadomienie o sposobie likwidacji — przed sprzedażą nieruchomości (a także każdego składnika o wartości oszacowania przekraczającej pięciokrotność przeciętnego wynagrodzenia, czyli 44 257,10 zł według wskaźnika obowiązującego w 2026 r.) syndyk zawiadamia wierzycieli i sąd przez system KRZ, wskazując sposób likwidacji i minimalną cenę (art. 491^11a ust. 2).
2. 14 dni do likwidacji, ale tylko 7 dni na skargę — sprzedaż może nastąpić dopiero po upływie czternastu dni od zawiadomienia (art. 491^11a ust. 5), natomiast skargę na czynności syndyka upadły lub wierzyciel musi złożyć w terminie siedmiu dni (art. 491^12a ust. 4). Skargę wnosi się do syndyka, a jej wniesienie samo w sobie nie wstrzymuje czynności (ust. 5 i 7) — o wstrzymaniu decyduje sąd.
3. Kontrola sądu — na skutek skargi albo z urzędu sąd zakazuje likwidacji w wybrany sposób lub za wskazaną cenę, jeżeli prowadziłaby ona do pokrzywdzenia upadłego lub wierzycieli, a przed wydaniem postanowienia może wstrzymać sprzedaż (ust. 3–4). To realne narzędzie obrony przed sprzedażą mieszkania znacznie poniżej wartości rynkowej.

Sprzedaż dokonana w postępowaniu upadłościowym ma skutki sprzedaży egzekucyjnej: nabywca otrzymuje lokal wolny od hipotek i innych praw ujawnionych w księdze wieczystej, które wygasają z chwilą zawarcia umowy, a uprawnieni zaspokajają się z ceny (art. 313 ust. 1–2). Podstawą wykreślenia hipoteki jest sama umowa sprzedaży — dla banku oznacza to, że po sprzedaży zabezpieczenie znika, a jego wierzytelność jest zaspokajana z ceny. Nie wygasają natomiast wszystkie obciążenia: służebność drogi koniecznej i służebność przesyłu pozostają w mocy zawsze, a użytkowanie oraz prawa dożywotnika — na przykład służebność mieszkania ustanowiona na rzecz rodziców — pozostają w mocy, jeżeli mają pierwszeństwo przed wszystkimi hipotekami albo ich wartość znajduje pełne pokrycie w cenie nabycia (art. 313 ust. 3).

Ile to trwa? Ustawa nie wyznacza terminu, a z praktyki wynika, że od ogłoszenia upadłości do podpisania umowy sprzedaży mieszkania mija zwykle od kilku miesięcy do półtora roku — dłużej, gdy nieruchomość jest obciążona hipoteką, gdy trzeba powtórzyć przetarg albo gdy lokal ma nieuregulowany stan prawny. Cena bywa niższa od rynkowej, bo nabywcy wliczają w ryzyko formalności i termin wydania lokalu. Do masy trafiają w tym czasie także inne składniki nabywane przez upadłego — w tym zwrot podatku dochodowego.

Czy przez ten czas można mieszkać w swoim mieszkaniu? Tak, ale nie „z automatu”. Z dniem ogłoszenia upadłości upadły traci prawo zarządu i możliwość korzystania z majątku wchodzącego do masy (art. 75 ust. 1), a następnie — i to przepis, o którym warto wiedzieć — sędzia-komisarz określa zakres i czas korzystania z mieszkania przez upadłego i osoby mu bliskie, które zamieszkiwały tam w dacie ogłoszenia upadłości (art. 75 ust. 2). O takie postanowienie można i należy wnosić. W zamian upadły ma obowiązek udostępniać lokal do oględzin i współdziałać z syndykiem; kto utrudnia likwidację, nie wydaje majątku albo nie wykonuje obowiązków, ryzykuje umorzeniem całego postępowania bez oddłużenia (art. 57 w zw. z art. 491¹⁰ ust. 2).

Prawo upadłościowe nie zawiera natomiast przepisu o eksmisji po sprzedaży, dlatego termin opuszczenia lokalu jest w praktyce elementem umowy sprzedaży — i elementem negocjowalnym. Trzeba przy tym wiedzieć, że upadły będący właścicielem nie jest „lokatorem” w rozumieniu ustawy o ochronie praw lokatorów (art. 2 ust. 1 pkt 1 tej ustawy obejmuje osoby korzystające z lokalu na podstawie tytułu innego niż własność), a przepisów o obligatoryjnym najmie socjalnym nie stosuje się do osób, które utraciły tytuł prawny do lokalu spoza publicznego zasobu (art. 14 ust. 7). Sąd może przyznać najem socjalny fakultatywnie, a gdy tego nie zrobi — komornik wstrzymuje eksmisję do czasu wskazania przez gminę pomieszczenia tymczasowego (art. 1046 § 4 Kodeksu postępowania cywilnego). Wobec osób bliskich upadłego, które mieszkają w lokalu, do usunięcia z mieszkania potrzebne jest zwykle odrębne powództwo o jego opróżnienie — tak Sąd Najwyższy w uchwale z 22 maja 2009 r. (III CZP 24/09). Z naszej praktyki wynika, że termin wydania lokalu udaje się zwykle uzgodnić z syndykiem i nabywcą, ale nie jest to uprawnienie, którego można się domagać — upadły ma ustawowy obowiązek wydania majątku syndykowi (art. 57 ust. 1), a jego niewykonanie zagrożone jest środkami przymusu (art. 58). Im wcześniej uzgodni się realny termin przeprowadzki, tym mniejsze ryzyko, że sprawa skończy się procesem o opróżnienie lokalu.

Mieszkanie z kredytem hipotecznym — co dzieje się z długiem?

Dla większości osób najważniejsze pytanie brzmi nie „czy stracę mieszkanie”, lecz „czy po jego sprzedaży zostanę z kredytem”. Mechanizm jest następujący. Suma uzyskana z likwidacji nieruchomości obciążonej hipoteką jest przeznaczana na zaspokojenie wierzyciela hipotecznego (art. 336 ust. 1), pomniejszona o koszty likwidacji tego przedmiotu oraz inne koszty postępowania — te ostatnie tylko do wysokości jednej dziesiątej uzyskanej sumy i proporcjonalnie do wartości przedmiotu w całej masie (art. 345 ust. 1). Przed wierzycielem hipotecznym zaspokaja się jedynie wąski katalog należności: alimenty, renty odszkodowawcze i wynagrodzenia pracowników zatrudnionych na nieruchomości (art. 346 ust. 1).

Jeżeli cena sprzedaży nie pokrywa całego kredytu — a tak bywa przy kredytach zaciągniętych na 90–100% wartości nieruchomości — niespłacona reszta nie znika, ale traci zabezpieczenie. Wierzytelność osobistą uwzględnia się w podziale funduszów masy wyłącznie w części niezaspokojonej z przedmiotu zabezpieczenia (art. 340 ust. 1), a więc niedopłata kredytu staje się zwykłą wierzytelnością, która uczestniczy w planie spłaty i zostaje umorzona po jego wykonaniu (albo umorzona bez planu, jeśli upadły nie ma zdolności do spłat). To jedna z najważniejszych korzyści upadłości konsumenckiej dla kredytobiorców, których dług przewyższa wartość mieszkania.

Są jednak trzy pułapki, o których trzeba wiedzieć przed złożeniem wniosku:

• Współkredytobiorca i poręczyciel nie są chronieni — ustalenie planu spłaty i umorzenie zobowiązań upadłego nie narusza praw wierzyciela wobec poręczyciela ani współdłużnika, jak również praw wynikających z hipoteki ustanowionej na mieniu osoby trzeciej (art. 491¹⁵ ust. 5). Bank będzie więc dochodził niespłaconej części od rodziców, którzy poręczyli kredyt, albo od byłego partnera figurującego w umowie — a ten, kto zapłaci, nie odzyska tych pieniędzy od upadłego, bo umorzenie jest skuteczne również w relacji między nimi.
• Kwota na wynajem konkuruje z hipoteką — i jest to kwestia realnie sporna. Za wydzieleniem kwoty przed zaspokojeniem banku przemawia brzmienie art. 342a („z sumy uzyskanej z jego sprzedaży wydziela się”) oraz zastrzeżenie z art. 345 ust. 1, który stosuje się, „jeżeli przepis szczególny nie stanowi inaczej”. Przeciwko — art. 346 ust. 1, który wymienia należności zaspokajane przed wierzycielem hipotecznym (alimenty, renty, wynagrodzenia pracowników) i art. 342a w tym katalogu nie ma. Wynik zależy więc od stanowiska sądu w konkretnej sprawie i nikt uczciwy nie obieca z góry, że przy mieszkaniu obciążonym hipoteką przewyższającą jego wartość kwota zostanie wydzielona. Tym bardziej warto złożyć wniosek wcześnie i poprzeć go opinią syndyka.
• Odsetki i koszty rosną do dnia ogłoszenia upadłości — zwlekanie z wnioskiem przy jednoczesnej egzekucji z nieruchomości zwykle kończy się sprzedażą licytacyjną za cenę niższą niż uzyskałby syndyk, bez jakiejkolwiek kwoty na wynajem.

Mieszkanie a małżonek i majątek wspólny

To obszar, w którym najczęściej dochodzi do nieporozumień. Z dniem ogłoszenia upadłości jednego z małżonków powstaje między nimi rozdzielność majątkowa, a jeżeli pozostawali we wspólności — cały majątek wspólny wchodzi do masy upadłości, a jego podział jest niedopuszczalny (art. 124 ust. 1). Mieszkanie kupione wspólnie w czasie trwania małżeństwa trafia więc do masy w całości, a nie „w połowie”. Małżonek upadłego nie odzyskuje swojego udziału w naturze — może jedynie dochodzić należności z tytułu udziału w majątku wspólnym, zgłaszając wierzytelność syndykowi przez KRZ (art. 124 ust. 3) i zaspokajając się z funduszy masy na zasadach ogólnych, w kategorii drugiej. W praktyce oznacza to, że zamiast połowy mieszkania dostaje pieniądze — i to tylko w takiej części, w jakiej wystarczy ich po zaspokojeniu kosztów postępowania i wierzycieli o wyższym pierwszeństwie.

Prawo przewiduje też mechanizmy przeciwdziałające „ucieczce” z majątkiem tuż przed wnioskiem:

• Intercyza jest skuteczna wobec masy tylko wtedy, gdy umowę zawarto co najmniej dwa lata przed dniem złożenia wniosku o ogłoszenie upadłości (art. 126 ust. 1); to samo dotyczy umownego ograniczenia wspólności.
• Rozdzielność ustanowiona wyrokiem w ciągu roku przed wnioskiem jest bezskuteczna, chyba że pozew złożono co najmniej dwa lata przed wnioskiem (art. 125 ust. 1). Analogicznie ocenia się rozdzielność powstałą z mocy prawa wskutek rozwodu, separacji lub ubezwłasnowolnienia (ust. 3) — z tym że rozwiedziony małżonek może żądać uznania jej za skuteczną, jeżeli nie wiedział o podstawie do ogłoszenia upadłości i nie doszło do pokrzywdzenia wierzycieli.
• Przedmioty służące wyłącznie małżonkowi do prowadzenia działalności gospodarczej lub zawodowej nie wchodzą do masy, chyba że nabyto je do majątku wspólnego w ciągu dwóch lat przed wnioskiem (art. 124 ust. 5).

Jeżeli mieszkanie stanowi współwłasność w częściach ułamkowych z osobą trzecią — na przykład rodzeństwem po spadku — do masy wchodzi wyłącznie udział upadłego i to on podlega sprzedaży. W praktyce syndycy często proponują wtedy pozostałym współwłaścicielom nabycie udziału, bo sprzedaż samego ułamka na wolnym rynku jest trudna i mało opłacalna. Podobnie mieszkanie z masy może kupić od syndyka osoba bliska upadłego — przepisy tego nie zabraniają, o ile transakcja następuje po cenie rynkowej i w trybie wybranym przez syndyka. Dla wielu rodzin jest to jedyna realna droga pozostania w dotychczasowym lokalu.

Jak zachować mieszkanie — układ konsumencki i wstrzymanie likwidacji

Upadłość to procedura likwidacyjna — jeżeli celem jest zachowanie mieszkania, trzeba sięgnąć po rozwiązanie układowe. Ustawa daje dwie drogi.

Droga pierwsza: układ zamiast upadłości. Niewypłacalny konsument, którego możliwości zarobkowe i sytuacja zawodowa wskazują na zdolność do pokrycia kosztów postępowania oraz zawarcia i wykonania układu, może złożyć wniosek o otwarcie postępowania o zawarcie układu na zgromadzeniu wierzycieli (art. 491²⁵ ust. 3). Wraz z wnioskiem wpłaca się zaliczkę w wysokości przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw bez wypłat nagród z zysku w trzecim kwartale roku poprzedniego, czyli 8851,42 zł dla wniosków składanych w 2026 r. (art. 491²⁶ ust. 1), a wynagrodzenie nadzorcy sądowego wynosi co do zasady 15% kwot wypłacanych wierzycielom, przy opłacie wstępnej stanowiącej połowę tej kwoty — 4425,71 zł (art. 491³⁵). Co najważniejsze dla właścicieli mieszkań: choć układ zawiera się na okres do pięciu lat, może być dłuższy, jeżeli przewiduje zachowanie przez dłużnika nieruchomości służącej zaspokojeniu jego potrzeb mieszkaniowych (art. 491³³ ust. 3). To wprost wpisana w ustawę ścieżka „mieszkanie w zamian za dłuższe spłaty”.

Droga druga: układ już po ogłoszeniu upadłości. Jeżeli upadłość została ogłoszona, upadły może złożyć wniosek o zwołanie zgromadzenia wierzycieli w celu zawarcia układu. Sędzia-komisarz zwołuje je, gdy uprawdopodobniono, że w drodze układu zostaną osiągnięte cele postępowania, a zwołując zgromadzenie może wstrzymać likwidację majątku upadłego, w szczególności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w którym upadły zamieszkuje (art. 491²² ust. 1–2). Na postanowienie w przedmiocie wstrzymania likwidacji przysługuje zażalenie, a układ może zostać przyjęty wyłącznie za zgodą upadłego (ust. 4). Jest jednak twardy termin: wniosek złożony po zakończeniu likwidacji masy upadłości pozostawia się bez rozpoznania (ust. 3). Po sprzedaży mieszkania nie ma już czego ratować — dlatego decyzję o układzie trzeba podjąć na początku postępowania, a nie wtedy, gdy syndyk zawiadamia o wyborze sposobu likwidacji.

Droga trzecia: przygotowana sprzedaż mieszkania (pre-pack). Mało znana, a w sprawach mieszkaniowych bardzo skuteczna. Już w postępowaniu o ogłoszenie upadłości uczestnik może złożyć wniosek o zatwierdzenie warunków sprzedaży składników majątku o znacznej wartości — a więc również mieszkania — wskazując konkretnego nabywcę i cenę (art. 491² ust. 1a w zw. z art. 56a–56h). Do wniosku dołącza się opis i oszacowanie sporządzone przez biegłego sądowego oraz dowód wniesienia przez nabywcę wadium w wysokości jednej dziesiątej oferowanej ceny. Sąd uwzględnia wniosek, jeżeli zaproponowana cena jest wyższa niż kwota możliwa do uzyskania przy zwykłej likwidacji, pomniejszona o koszty postępowania i inne zobowiązania masy (art. 56c ust. 1), i zatwierdza warunki sprzedaży już w postanowieniu o ogłoszeniu upadłości (art. 56d ust. 1). Wierzyciele nad taką sprzedażą nie głosują, ale ci zabezpieczeni na nieruchomości otrzymują odpis wniosku i zajmują stanowisko, a sąd rozpoznaje sprawę nie wcześniej niż po 30 dniach od obwieszczenia (art. 56a ust. 2b, art. 56c ust. 3); na postanowienie zatwierdzające warunki sprzedaży zażalenie przysługuje dłużnikowi i każdemu wierzycielowi (art. 56d ust. 2). Nabywcą może być osoba bliska upadłego — rodzice, rodzeństwo, dzieci — ale wtedy cena nie może być niższa niż cena oszacowania, a wnioskodawca i nabywca składają oświadczenie o łączących ich z dłużnikiem relacjach (art. 56b). Dla rodziny, która chce zatrzymać mieszkanie w swoich rękach, to legalna i przewidywalna alternatywa wobec ryzykownego „przepisywania” nieruchomości przed wnioskiem: transakcja odbywa się pod kontrolą sądu, po cenie rynkowej, a uzyskane środki zasilają masę upadłości.

Droga czwarta: wyłączenie nieruchomości z masy. Rzadka, ale realna przy udziałach i mocno obciążonych nieruchomościach. Sędzia-komisarz może wyłączyć z masy upadłości określone składniki majątku, w tym nieruchomość lub jej ułamkową część, jeżeli nie można ich zbyć z zachowaniem przepisów ustawy, a dalsze pozostawanie w masie byłoby dla wierzycieli niekorzystne ze względu na związane z tym koszty (art. 315); na postanowienie przysługuje zażalenie. Podobny skutek może wywołać uchwała zgromadzenia wierzycieli wyłączająca z masy inne składniki mienia (art. 63 ust. 2). Dotyczy to zwykle udziału ułamkowego, którego nikt nie chce kupić, albo lokalu, którego cena nie pokryłaby nawet kosztów sprzedaży.

Przy mieszkaniu obciążonym hipoteką o powodzeniu układu decyduje w praktyce stanowisko banku. Wierzytelność zabezpieczoną uznaje się za zabezpieczoną w części odpowiadającej wartości przedmiotu zabezpieczenia (art. 150 ust. 3 Prawa restrukturyzacyjnego), a przy głosowaniu liczy się nie tylko większość głosujących, lecz i suma wierzytelności — bank z hipoteką na mieszkaniu ma więc zwykle głos rozstrzygający.

Wszystkie te drogi mają wspólny warunek: wierzyciele muszą zobaczyć, że rozwiązanie da im więcej niż sprzedaż mieszkania. Propozycje układowe oparte na realnych dochodach, wsparciu rodziny albo sprzedaży innego składnika majątku mają szansę; propozycje oderwane od możliwości płatniczych — nie. Podobnie z pre-packiem: bez realnego nabywcy i ceny wyższej niż to, co syndyk uzyskałby przy zwykłej likwidacji po odliczeniu kosztów, wniosek zostanie oddalony — a gdy kupuje osoba bliska, cena dodatkowo nie może być niższa niż oszacowanie biegłego. Trzeba też uczciwie powiedzieć, że układ konsumencki i wstrzymanie likwidacji mieszkania to instrumenty stosowane rzadko — orzecznictwo na ich temat jest niemal nieobecne, więc nikt rzetelny nie obieca z góry, że sąd i wierzyciele je zaakceptują. O tym, jak budujemy takie propozycje, piszemy na stronie restrukturyzacja zadłużenia.

Czego nie robić przed złożeniem wniosku

Najczęstszy pomysł — „przepiszę mieszkanie na dzieci, a potem ogłoszę upadłość” — jest jednocześnie najbardziej kosztownym błędem. Czynności prawne, którymi dłużnik rozporządził majątkiem nieodpłatnie albo odpłatnie z rażąco zaniżonym świadczeniem wzajemnym, dokonane w ciągu roku przed złożeniem wniosku, są bezskuteczne wobec masy upadłości z mocy samego prawa (art. 127 ust. 1) — nie trzeba żadnego procesu, a to, co ubyło z majątku, podlega przekazaniu do masy (art. 134 ust. 1). Odpłatną czynność z małżonkiem, krewnym lub powinowatym w linii prostej, krewnym w linii bocznej do drugiego stopnia albo osobą pozostającą z upadłym we wspólnym gospodarstwie domowym, dokonaną w ciągu sześciu miesięcy przed wnioskiem, sędzia-komisarz uznaje za bezskuteczną, chyba że druga strona wykaże brak pokrzywdzenia wierzycieli (art. 128 ust. 1). Starsze transakcje syndyk może zaskarżyć na podstawie przepisów o skardze pauliańskiej, które sięgają pięciu lat wstecz (art. 131 Prawa upadłościowego w zw. z art. 527 i art. 534 Kodeksu cywilnego); powództwo o uznanie czynności za bezskuteczną syndyk wytacza w ciągu dwóch lat od dnia ogłoszenia upadłości i jest zwolniony z opłat sądowych (art. 132).

Konsekwencje są jednak poważniejsze niż samo odzyskanie mieszkania przez masę. We wniosku o ogłoszenie upadłości trzeba wskazać czynności prawne dotyczące nieruchomości z ostatnich dwunastu miesięcy — zatajenie darowizny to podanie nieprawdziwych danych, a więc podstawa umorzenia postępowania (art. 491² ust. 4 pkt 9 w zw. z art. 491¹⁰ ust. 2a) — chyba że niezgodność nie jest istotna albo za dalszym prowadzeniem sprawy przemawiają względy słuszności lub względy humanitarne. Wyzbycie się mieszkania przed wnioskiem sąd może z kolei ocenić jako celowe trwonienie majątku i odmówić ustalenia planu spłaty oraz umorzenia zobowiązań (art. 491^14a ust. 1). W obu wypadkach dłużnik traci i mieszkanie, i oddłużenie. Nie są to scenariusze teoretyczne: sądy umarzają takie postępowania, czego przykładem postanowienie Sądu Okręgowego w Bydgoszczy z 11 marca 2022 r. (VIII Gz 14/22) — podstawą było niewykazanie we wniosku cesji umowy deweloperskiej dokonanej cztery miesiące wcześniej — oraz postanowienie Sądu Rejonowego w Legnicy z 23 czerwca 2022 r. (V GUp 108/21), wydane po tym, jak upadły nie przedstawił syndykowi aktu darowizny nieruchomości.

Upadłość konsumencka rzadko pozwala zatrzymać mieszkanie, ale prawie zawsze pozwala wyjść z długów w sposób kontrolowany — z pieniędzmi na wynajem, bez dalszej egzekucji i bez reszty kredytu wiszącej nad głową przez kolejne dziesięć lat. To, ile uda się uratować, zależy od decyzji podjętych przed złożeniem wniosku: od wyboru między upadłością a układem, od momentu złożenia wniosku o kwotę z art. 342a i od rzetelności samego wniosku. Jako licencjonowani doradcy restrukturyzacyjni prowadzimy postępowania upadłościowe osób fizycznych zarówno jako syndycy, jak i pełnomocnicy dłużników — znamy więc obie strony tej procedury. Skontaktuj się z nami, a bezpłatnie ocenimy, co realnie dzieje się w Twojej sprawie z mieszkaniem i która droga daje najwięcej: upadłość, układ konsumencki czy sprzedaż nieruchomości przed złożeniem wniosku.

Najczęściej zadawane pytania

Czy syndyk zabierze mieszkanie, w którym mieszkają moje dzieci?

Tak, jeżeli mieszkanie stanowi własność upadłego — fakt zamieszkiwania w nim rodziny nie wyłącza lokalu z masy upadłości. Dzieci i inne osoby pozostające na utrzymaniu upadłego mają natomiast bezpośredni wpływ na wysokość kwoty wydzielanej z ceny sprzedaży na zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych: sędzia-komisarz określa ją w przedziale od 12 do 24 przeciętnych czynszów najmu, biorąc pod uwagę m.in. liczbę osób na utrzymaniu upadłego (art. 342a ust. 2 Prawa upadłościowego). Im liczniejsza rodzina, tym wyższy czynsz porównywalnego lokalu i tym mocniejszy argument za górną granicą przedziału. Do czasu sprzedaży rodzina może mieszkać w lokalu w zakresie i przez czas określony przez sędziego-komisarza (art. 75 ust. 2).

Ile czasu mam na wyprowadzkę po sprzedaży mieszkania przez syndyka?

Prawo upadłościowe nie wyznacza sztywnego terminu. Do czasu sprzedaży zakres i czas korzystania z mieszkania przez upadłego i osoby mu bliskie określa sędzia-komisarz (art. 75 ust. 2), a termin wydania lokalu nabywcy ustala się zwykle w umowie sprzedaży — najczęściej od dwóch tygodni do trzech miesięcy od zapłaty ceny. Ten termin warto negocjować z syndykiem przed podpisaniem umowy i zsynchronizować z wypłatą kwoty z art. 342a; można ją też otrzymać wcześniej jako zaliczkę, jeżeli upadły opuścił już lokal, nie został on jeszcze zbyty, a pozwalają na to fundusze masy (art. 342a ust. 3). Upadły będący właścicielem nie korzysta przy tym z ochrony przysługującej lokatorom, dlatego dobrowolne uzgodnienie terminu jest w jego interesie.

Czy mogę zachować mieszkanie, jeżeli spłacam kredyt hipoteczny regularnie?

W upadłości konsumenckiej nie — mieszkanie wchodzi do masy upadłości niezależnie od tego, czy rata kredytu jest płacona na czas, a syndyk ma obowiązek je zlikwidować. Jeżeli zależy Ci na zachowaniu lokalu, właściwą drogą jest układ: albo postępowanie o zawarcie układu na zgromadzeniu wierzycieli zamiast upadłości (art. 491²⁵ i nast.), albo — gdy upadłość już ogłoszono — wniosek o zwołanie zgromadzenia wierzycieli wraz z wnioskiem o wstrzymanie likwidacji mieszkania (art. 491²²). Warunkiem jest zdolność do regularnych spłat i zgoda wymaganej większości wierzycieli.

Czy upadłość konsumencka żony oznacza utratę mieszkania męża?

Jeżeli małżonkowie mają wspólność majątkową, a mieszkanie należy do majątku wspólnego — tak. Z dniem ogłoszenia upadłości powstaje między małżonkami rozdzielność majątkowa, a cały majątek wspólny wchodzi do masy upadłości i nie podlega podziałowi (art. 124 ust. 1). Małżonek upadłego nie odzyskuje więc „swojej połowy” mieszkania w naturze — może jedynie zgłosić syndykowi wierzytelność z tytułu udziału w majątku wspólnym (art. 124 ust. 3) i zaspokoić się z funduszy masy jak pozostali wierzyciele. Intercyza chroni majątek tylko wtedy, gdy została zawarta co najmniej dwa lata przed złożeniem wniosku (art. 126).

Czy mogę przepisać mieszkanie na dziecko przed ogłoszeniem upadłości?

To najczęstszy i najkosztowniejszy błąd. Darowizna dokonana w ciągu roku przed złożeniem wniosku jest bezskuteczna wobec masy upadłości z mocy samego prawa, a mieszkanie i tak podlega przekazaniu do masy (art. 127 ust. 1 w zw. z art. 134). Odpłatna sprzedaż osobie bliskiej w ciągu sześciu miesięcy przed wnioskiem może zostać uznana za bezskuteczną przez sędziego-komisarza (art. 128), a starsze czynności syndyk może zaskarżyć skargą pauliańską (art. 131 w zw. z art. 527 Kodeksu cywilnego). Dodatkowo takie działanie sąd może ocenić jako celowe trwonienie majątku i odmówić oddłużenia (art. 491^14a ust. 1).